Mua bán đất đai hay còn gọi là chuyển quyền sử dụng đất hiện nay ngày càng phát triển mạnh mẽ. Trong quá trình mua bán đất đai, việc đặt cọc đất đai được xem là thủ tục đầu tiên nhằm đảm bảo sự tin tưởng giữa các bên với nhau. Vậy pháp luật quy định về vấ

Mua bán đất đai hay còn gọi là chuyển quyền sử dụng đất hiện nay ngày càng phát triển mạnh mẽ. Trong quá trình mua bán đất đai, việc đặt cọc đất đai được xem là thủ tục đầu tiên nhằm đảm bảo sự tin tưởng giữa các bên với nhau. Vậy pháp luật quy định về vấn đề này như thế nào? Bài viết dưới đây, Luật Hoàng Anh sẽ trình bày về đặt cọc đất đai theo quy định của pháp luật hiện hành.

Cơ sở pháp lý

- Bộ luật dân sự 2015

- Luật đất đai 2013

- Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai.

Đặt cọc đất đai là gì?

Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 328 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định như sau:

Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc các vật có giá trị khác (gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn đế bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Đặt cọc đất đại tương tự hiểu là việc bên đặt cọc (người nhận chuyển quyền sử dụng đất) giao cho bên nhận đặt cọc (người chuyển quyền sử dụng đất) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng, nhằm đảm bảo các bên sẽ thực hiện hợp đồng chuyển nhượng đất sau đó.

Chủ thể đặt cọc đất đai

Chủ thể của đặt cọc đất đai bao gồm bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc. Theo đó, chủ thể phải đáp ứng những điều kiện nhất định khi thực hiện hợp đồng đặt cóc: có năng lực hành vi dân sự, chủ thể có quyền sử dụng đất, chủ thể tham gia hoàn toàn tự nguyện, không bị ép buộc,......

Hình thức, nội dung đặt cọc đất đai

Về hình thức

- Các bên thực hiện việc đặt cọc thông qua hình thức lập văn bản dưới dang hợp đồng đặt cọc và không cần phải công chứng, chứng thực. Hợp đồng có hiệu lực kể từ ngày hai bên ký kết hợp đồng đặt cọc với nhau.

Về nội dung của hợp đồng đặt cọc

Hợp đồng đặt cọc có những nội dung cơ bản sau:

- Tài sản đặt cọc

- Thời hạn đặt cọc

- Mục đích đặt cọc: để thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

- Quyền , nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng

- Xử lý tiền đặt cọc khi thực hiện hợp đồng chính

- Trách nhiệm khi vi phạm hợp đồng đặt cọc

- Phương thức giải quyết tranh chấp...

Xử lý tiền đặt cọc đất đai

Khoản 2 Điều 328 Bộ luật dân sự 2015 quy định như sau:

“2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”

Như vậy, có hai trường hợp xảy ra:

- Trường hợp hai bên giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền.

- Trường hợp hai bên không giao kết, thực hiện hợp đồng thì :

+ Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc

+ Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác

Luật sư NGUYỄN ĐÌNH HIỆP - Những con số biết nói

Với 20 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực tư vấn pháp lý, Luật sư Nguyễn Đình Hiệp có sự am hiểu sâu sắc hệ thống pháp luật Việt Nam và triển khai thành công rất nhiều các vụ việc như:

Tư vấn mở chuỗi kinh doanh nhượng quyền thương mại

Tư vấn cấp Giấy phép viễn thông cho doanh nghiệp Việt Nam

Tư vấn pháp lý thường xuyên cho các doanh nghiệp Việt Nam, Trung Quốc, Hàn Quốc. Tiêu biểu như Công ty CP Tập đoàn Bình Minh, Công ty CP DV Viễn thông Hải Phòng

Tư vấn, xử lý thu hồi công nợ và khởi kiện/khởi tố các đối tượng có nợ khó đòi

Tư vấn pháp lý đầu tư, giấy phép, chuyển nhượng các dự án khoáng sản. Tiêu biểu như Dự án khai thác Khoáng sản của Công ty khoáng sản An Vượng tại huyện Đà Bắc tỉnh Hoà Bình (50ha).

Tư vấn pháp lý dự án đầu tư mở rộng sản xuất. Tiêu biểu như Dự án sản xuất 50 triệu sản phẩm điện tử thanh toán Công ty TNHH ST Vina (Hàn Quốc); Dự án mở rộng quy mô sản xuất của Công ty TNHH RFTech Việt Nam lên 20 triệu đô la Mỹ;

Tư vấn hợp đồng chuyển giao công nghệ và thực hiện thủ tục đăng ký hợp đồng chuyển giao công nghệ (hầu hết là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài)

Tư vấn pháp lý dự án đầu tư bất động sản. Tiêu biểu như Dự án khu nghỉ dưỡng tại Vịnh Lan Hạ, thành phố Hải Phòng (30ha); Khu du lịch sinh thái và nghỉ dưỡng Avana Mai Chau Hideway, tỉnh Hòa Bình (32ha)

Tư vấn, thành lập các doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài tại Việt Nam trong các lĩnh vực. Tiêu biểu như Dự án nhà máy sản xuất của Công ty Mass Well Limited, Công ty Modern Shine Limited tại Trung tâm công nghiệp GNP Yên Bình

300

Tư vấn hồ sơ công bố sản phẩm, hồ sơ phòng cháy chữa cháy, hồ sơ an toàn vệ sinh thực phẩm, đăng ký mã số mã vạch, đăng ký/thông báo website…

500

Tư vấn bảo hộ nhãn hiệu (thương hiệu), quyền tác giả, sáng chế

700

Tư vấn, thực hiện các thủ tục, giấy phép con như: Giấy phép lao động cho người nước ngoài, cấp phép tạm trú cho người nước ngoài, Giấy phép trung tâm ngoại ngữ, Giấy phép ngành dược, Giấy phép quảng cáo…

2000

Tư vấn, thành lập các doanh nghiệp mới, chi nhánh, văn phòng đại diện trên cả nước; các thủ tục thay đổi đăng ký doanh nghiệp trên cả nước

3000

Tư vấn các vụ việc ly hôn, chia tài sản, quyền nuôi con; chia thừa kế; tranh chấp đất đai; tố tụng dân sự, tố tụng hình sự và tố tụng hành chính.

Chat ngay Gọi ngay Hồ sơ năng lực

Quy định pháp luật về đặt cọc đất đai?

Cơ sở pháp lý

Đặt cọc đất đai là gì?

Chủ thể đặt cọc đất đai

Hình thức, nội dung đặt cọc đất đai

Xử lý tiền đặt cọc đất đai